|
Rīga, 2006. gada 12. jūnijā
Kad Colliers International ienāca Baltijas valstu nekustamā īpašuma tirgū, izrādījās, ka šeit trūkst objektīva instrumenta nekustamā īpašuma kvalitātes noteikšanai. Colliers bija pirmā kompānija šajā tirgū, kas izstrādāja precīzu ēku klasifikāciju (tā tika publiskota 2004. gada jūnijā). Laika gaitā mēs sapratām, ka tajā nepieciešams iekļaut vairākus papildus aspektus, un nu esam izveidojuši jaunu, efektīvāku un detalizētāku klasifikāciju atbilstoši vietējā tirgus specifikai.
Jaunās klasifikācijas ietvaros tiek izvērtēti vairāki faktori, kas ietekmē ēku kvalitāti. Katrai ēku raksturojošai pazīmei tiek piešķirts zināms punktu skaits, kas noteikts ar īpašu formulu palīdzību. Kopējais punktu skaits dod integrētu ēkas kvalitātes novērtējumu.
Klasifikācijas izstrādāšanas posmā mēs saskārāmies ar vairākām sarežģītām un neparastām problēmām: bija nepieciešams apkopot zināšanas no dažādām sfērām un jomām, neatkarīgām zinātnēm. Rezultātā ar daudzu un dažādu jomu speciālistu palīdzību tika radīts gala produkts – klasifikācija.
Klasifikācijai ir divi detalizācijas līmeņi (un tātad divi komplicētības līmeņi). Pamatlīmenim ir saglabājusies iepriekšējās klasifikācijas forma: parametri, pēc kuriem ēka tiek vērtēta. Tomēr tie nav vienlīdzīgi pēc to nozīmības: katram parametram ir atšķirīgs svars (ietekme uz objekta vērtību). Tā ir galvenā atšķirība no iepriekšējās klasifikācijas. Parametriem tiek piešķirtas noteiktās vērtības:
Kopējā punktu summa, kas tiek atspoguļota procentos attiecībā pret maksimālo iespējamo punktu summu, nosaka ēkas klasi. Lai ēka iekļūtu A klasē, tai jāsavāc vairāk nekā 80 punkti; B1 klasē - 70,1 - 80 punkti; B2 klasē - 60-70 punkti.
Otrajā līmenī, kas ir detalizētāks, tiek izdalīts punktu skaits par katru parametru – citiem vārdiem tiek izmērīta konkrētā parametra kvalitāte. Piemēram, vissvarīgākais ēkas rādītājs ir tās novietojums. Ir ļoti svarīgi, ja ēka atrodas jau esošā vai topošā biznesa rajonā ar ērtu piekļuvi un labu infrastruktūru. Labākais novietojums šajā kategorijā saņem 10 punktus, vidējais – 5 punktus un sliktākais – 0. Colliers speciālisti ir izveidojuši karti, kura demonstrē Rīgas rajonu pievilcību biroju novietojuma ziņā. Atšķirība starp rajoniem var būt ļoti nenozīmīga un nepārsniedz 1%. Tomēr tā atspoguļo to, cik pamatīga, visaptveroša un detalizēta ir mūsu klasifikācija.
Visprestižāko biroju rajonu karte: jo tumšāka krāsa, jo labāka vieta.
Šāda detalizēta metodoloģija ir attīstīta katram parametram. Vēl viens piemērs: ja ēkā ir vadības sistēma (BMS - Building Management System), tai var tikt piešķirti līdz 5 punktiem atkarībā no sistēmas darbības kvalitātes. Savukārt, tās kvalitāte ir atkarīga no pakalpojumiem, kurus tā nodrošina: video novērošana, automātiskā un manuālā distancētā kontrole, informācijas uzkrāšana un glabāšana, palīgsistēmas, kas ziņo par ārkārtas notikumiem (bojājumiem) ēkā (piemēram, uz telefonu tiek atsūtīta īsziņa), paziņojumi par regulāro apkopi, par noteiktu sistēmu plānotā darba uzsākšanos, autonomā lokālo kontrolieru regulēšana, un daudziem citiem faktoriem.
Aprēķini katra parametra svara noteikšanai ir sarežģīti un vairāk piemēroti for “in-house use”, piemēram, gadījumiem, kad klients vēlas redzēt, kādā veidā ir noteikta viņu interesējošas ēkas vērtība.
Par Colliers International
Ar 250 birojiem 50 valstīs Colliers International ir viena no lielākajām un pieredzes bagātākajām nekustamā īpašuma konsultāciju kompānijām pasaulē. Tostarp, Colliers darbojas arī visās trīs Baltijas valstīs un piedāvā pilnu pakalpojumu spektru darījumos ar komercplatībām, ieskaitot investīciju projektu realizāciju, biroju, tirdzniecības platību un noliktavu nomu un tirdzniecību, kā arī koncepciju izstrādi, pētniecību un tirgus analīzi, konsultācijas, vērtēšanu un citus pakalpojumus.
Papildus informācija:
Margita Otto
Mārketinga un sabiedrisko attiecību departamenta direktore
Colliers International, Baltijas valstis
Tālr.: (+371) 778 3333
Fakss: (+371) 778 3334
Mob. tālr.: (+371) 2917 3173
E-pasts: m.otto@colliers.lv
www.colliers.com
|
Sākumlapa
